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营改增对房地产行业有何影响?
 

 

营改增对房地产行业有何影响?

 

    5月1日起,营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点,备受关注。如何啃下这块“硬骨头”,直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。

    营改增新政下,对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致,意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务,并且影响主要的房地产类型,比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率,较之营业税5%的税率有大幅上涨。

    毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为,增值税实际上是基于差额征税(销项减进项),而营业税是基于全额征税(仅销项),所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外,过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。

    虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布,但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说,由于增值税是价外税,营改增后,统计局发布的房价是价税分离后的房价,与同期相比肯定房价会“下降”,但购房者支付的总金额不一定会减少。

    他举例说,营改增前合同价500万的房子,同样的情况下,营改增后,现在统计的房价:500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式,房价还是会略有下降:500/(1+5%)=476.19万元。

    “房产企业税负在简易征收的情况下,税负略有下降,在一般计税方式下,房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商),越有利于房产企业税负控制。”董智说。

    在沈瑛华看来,营改增政策属于平稳过渡,房价不会因为政策出台而波动。举例而言,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策延续了营业税的规定,不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。

    据悉,有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中,购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。

    营改增相关政策规定,2016年5月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年 抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

    “新购置不动产纳税抵扣范围,对商业地产而言是个重大利好,有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。”董智表示。

    既然营改增有利于商业地产去库存,商业地产价格会不会因此出现上涨?之前财政部副部长史耀斌就曾公开表示,虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣,但如果对生产经营没有益处的话,企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。如果企业投资于不动产,说明希望以后扩展经营业务、占有更大的市场,这属于企业自身的投资决策问题。

    董智认为,由于改征增值税后,房地产企业会加强对采购环节的增值税专用发票的管理,这样就对上游的供应商提出更高要求。未来,由于在一般计税方式,多取得进项税可以减轻房地产企业税收负担,房地产企业为尽可能多的获取进项税,会调整自己的产品结构,会更多推出精装修房、带家电等产品类型。

 
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